[Эта статья была первоначально опубликована в Housing Finance International .]

Почему после более чем пятидесяти лет спонсируемого правительством США жилищного финансирования число владельцев жилья не увеличилось и почему дома остаются недоступными?

Система жилищного финансирования США уникальна в мире, поскольку в ней доминируют спонсируемые правительством предприятия (GSE), Fannie Mae и Freddie Mac. GSE — это действительно плохая и опасная идея. По определению, они сочетают частную собственность на свои акции с особыми привилегиями, включая, что самое важное, гарантию их обязательств со стороны правительства, т. е. налогоплательщиков. Эта гарантия считается «неявной», но она полностью реальна, как показывает история. Она естественным образом приводит к чрезмерному расширению ипотечного кредитования и инфляции цен на жилье.

Fannie была преобразована в GSE в 1968 году. Freddie была создана как GSE в 1970 году. Таким образом, у нас в США уже более полувека существуют эти две расширяющиеся гарантированные и субсидируемые правительством попытки увеличить владение жильем и сделать его более доступным. Но уровень владения жильем вырос всего на 1 процентный пункт за это долгое время.

За последние пять десятилетий GSE стали огромными: общие активы Fannie составляют $4,4 трлн по состоянию на март 2025 года, а Freddie — $3,4 трлн, что дает им совокупные активы в $7,8 трлн. Это «триллион» с буквой «Т». Все риски гарантируются правительством. GSE — это огромные и искажающие обязательства по жилищному финансированию, которые обременяют кредит нашего правительства, имеющего чрезмерную задолженность, хотя частичная частная собственность позволяет не учитывать обязательства GSE в государственных книгах.

Fannie и Freddie находятся в мажоритарной собственности Казначейства США с тех пор, как правительство выручило их во время паники 2008 года, и Казначейство имеет возможность приобрести до 79,9 процентов их обыкновенных акций по цене $0,00001 за акцию — другими словами, по сути, бесплатно. Но у обеих этих GSE также есть частные акционеры. Различные предложения сделать акции Fannie и Freddie полностью частными были и есть, но это никак не изменит фундаментальную проблему: они все равно будут GSE.

Помимо гигантов Fannie и Freddie, в системе жилищного финансирования США существует гораздо больше вмешательства правительства и перекладывания рисков на налогоплательщиков. Есть Ginnie Mae, также созданная в 1968 году, которая является государственной корпорацией, 100 процентов акций которой принадлежат Казначейству США. По состоянию на март 2025 года Ginnie гарантирует 2,7 триллиона долларов (снова с «T») ипотечных кредитов и сама полностью гарантирована налогоплательщиками.

Если мы сложим Fannie, Freddie и Ginnie вместе, то обнаружим, что эти гарантированные государством организации представляют собой ошеломляющую сумму в $10,4 трлн. Округляя цифры, правительство США гарантирует $10 трлн из общего объема непогашенных жилищных ипотечных кредитов в размере $14 трлн: другими словами, правительство гарантирует около 70 процентов ипотечных кредитов в стране. По моему мнению, это финансово нелепо: ни один национальный ипотечный рынок, достойный этого названия, не должен на 70 процентов гарантироваться государством.

Вдобавок ко всему, в США присутствует больше ипотечного присутствия правительства. Федеральные банки жилищного кредитования (FHLB), которые также являются GSE, ссужают деньги для финансирования ипотечных кредитов, удерживаемых финансовыми учреждениями. Общие активы FHLB составляют 1,2 триллиона долларов. 1,1 триллиона долларов долга, которые они выпускают для своего финансирования, также гарантированы правительством. Это доводит общую государственную поддержку жилищного финансирования до примерно 11 триллионов долларов.

Затем идет Федеральное управление жилищного строительства (FHA), официальный государственный ипотечный кредитор. Оно страхует кредитный риск ипотечных кредитов с более высоким риском, при этом действующее страхование составляет около 1,5 триллиона долларов. Управление по делам ветеранов предоставляет ипотечное кредитное страхование членам и ветеранам вооруженных сил США. Кредитов со страховкой VA около 1 триллиона долларов. Любой дефицит программ FHA и VA финансируется Казначейством. Поскольку большинство кредитов FHA и VA секьюритизированы Ginnie, которая добавляет свою гарантию к их страхованию, они по большей части уже включены в цифры Ginnie.

Наконец, центральный банк США, Федеральная резервная система, является крупным инвестором в жилищную ипотеку: на конец апреля 2025 года на его балансе было 2,2 триллиона долларов. По моему мнению, у ФРС не должно быть ни одного ипотечного кредита, но вместо этого ей принадлежит около 15 процентов всего рынка.

ФРС покупает ипотечные кредиты в форме ценных бумаг, гарантированных Fannie, Freddie и Ginnie, поэтому у правительства уже был кредитный риск. Но, покупая их, ФРС добавляет к кредитному риску огромный процентный риск для правительства, поскольку оно делает 30-летние инвестиции с фиксированной ставкой и финансирует их в короткие сроки. Я оцениваю, что эта теперь перевернутая игра с процентным риском уже потеряла около 100 миллиардов долларов для ФРС, что означает также для правительства и налогоплательщиков, и продолжает терять около 40 миллиардов долларов в год.

Чего достигло масштабное вмешательство правительства США в ипотечное кредитование в плане улучшения жилищного права собственности? Уровень жилищного права собственности в США составлял около 64 процентов в 1970 году, а в 2025 году он составляет 65 процентов. Он почти не увеличился за 55 лет, несмотря на все государственные и спонсируемые государством жилищные финансы.

Однако вмешательство правительства помогло раздуть два пузыря цен на жилье в 21 веке. Первый достиг пика в 2006 году и привел к финансовому кризису 2007-09 годов. Второй поднял средние цены на жилье намного выше пика 2006 года, в том числе поднявшись более чем на 18 процентов в 2021 году. Это привело к их сохраняющемуся недоступному уровню, особенно для молодых семей, пытающихся купить свой первый дом. Хотя темпы роста сейчас стали умеренными, средние цены на жилье все еще растут, в годовом исчислении на 3 процента в апреле 2025 года. При инфляции в 2,3 процента за этот месяц средние цены на жилье также продолжают расти в реальном выражении.

Часто можно заметить, что цены на жилье в США просто слишком высоки, что помогает объяснить, почему продажи существующих домов в 2024 году были самыми низкими с 1995 года, даже несмотря на то, что население увеличилось на 27 процентов по сравнению с тем периодом.

Мы можем сделать вывод, что масштабное вмешательство правительства США в гарантирование и субсидирование ипотечных долгов было ошибкой. Система жилищного финансирования должна стать более частной, при этом доля рынка GSE будет систематически сокращаться, а общая роль правительства уменьшаться. Цель Федеральной резервной системы по инвестициям в ипотеку должна быть равна нулю. Правительство должно нацелиться на существенное сокращение доли рынка ипотеки, которую оно гарантирует. В качестве первой оценки я рекомендую снижение до 20 процентов с нынешних вопиющих 70 процентов.

 

В России то же самое. С помощью льготной ипотеки стоимость жилья загнана в небеса, застройщики и банки получают баснословную прибыль. На нормальном рынке стоимость товара регулируется соотношение спроса, предложения и себестоимости. Вернуть рынок в норму сейчас можно только через массовое банкротство строительной отрасли, что не есть хорошо, или через выкуп жилья в собственность государства см. http://i-dictator.6te.net/1/2504131.htm